• darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg

Juni 2019 - Vastgoed nieuws in een notendop

Gepubliceerd op: 14-06-2019

Het vastgoedrecht is volop in beweging. Hieronder een overzicht van de meest in het oog springende veranderingen / wijzigingen.

 

Wet maatregelen middenhuur

In het regeerakkoord 2017-2021 'Vertrouwen in de toekomst' is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen, waaronder huurwoningen in het middensegment. Middenhuurwoningen zijn woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens van 710 euro tot circa 1.000 euro p/mnd.

Om dit doel te realiseren was een wijziging van de Huisvestingswet noodzakelijk. Deze wijziging heeft (onder meer) tot gevolg dat de gemeente niet alleen sturing kan uitoefenen op sociale huurwoningen, maar dat er ook meer invloed van de gemeente komt op huurwoningen in het middensegment. Door de wetswijziging kunnen gemeenten middeldure woonruimten aanwijzen die alleen voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven, indien daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. De criteria voor een huisvestingsvergunning kunnen betrekking hebben op de verhouding tussen prijs en inkomen of tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. Het staat gemeenten vrij welke voorwaarden zij stellen.

 

Nieuwe bouwwet door de Eerste Kamer – wat verandert er voor u? 

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is (eindelijk) aangenomen. Wat heeft dit voor gevolgen? Het doel van de nieuwe wet is de kwaliteitsborging van bouwwerken en de positie van de bouwconsument te verbeteren. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder aangestipt.

(1) eerdere aansprakelijkheid van de aannemer: In het huidige recht is het zo dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering 'redelijkerwijs had moeten ontdekken'. Onder de nieuwe wet zal de aannemer eerder aansprakelijk zijn voor gebreken

Hiervoor wordt een vierde lid aan artikel 7:758 BW toegevoegd:

'In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.'

 

(2) verscherping waarschuwingsplicht aannemer

In de nieuwe wet wordt aan artikel 7:754 BW een lid toegevoegd waaruit volgt dat de aannemer tijdig schriftelijk en ondubbelzinnig de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en moet wijzen op de gevolgen van deze onjuistheden voor de nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan net als bij artikel 7:758 lid 4 BW niet ten nadele van de consument als opdrachtgever worden afgeweken, maar wel ten nadele van de professionele opdrachtgever. Een en ander dient dan wel uitdrukkelijk bij overeenkomst te geschieden.

 

(3) Daarnaast geldt een verhoogde informatieplicht voor de aannemer. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan de overeenkomst, moet de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeren of en, zo ja, op welke wijze hij verzekerd is en of de aannemer financiële zekerheid stelt. Deze informatie maakt vervolgens deel uit van de overeenkomst.  Voor consumenten die een woning (ver)bouwen mag hier niet van worden afgeweken. 

 

(4) Op basis van het wetsvoorstel wordt de verantwoordelijkheid voor het bouwtoezicht overgebracht van gemeenten naar private partijen. De gemeente zal niet meer de vergunningaanvraag aan bouwtechnische voorschriften toetsen, maar kan wel nog handhaven. Het toezicht op de bouw wordt verder aan private partijen overgelaten. Dit wordt gedaan door een onafhankelijke kwaliteitsborger.

 

WOZ-waardering kantoorpand op basis van beleggingsverkopen

Op 14 mei 2019 (recentelijk openbaar gemaakt, vindplaats: ECLI:NL:GHAMS:2019:1659) oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat de gemeente de WOZ-waarde van een kantoorpand mag bepalen aan de hand van beleggingsverkopen. Dit terwijl bij de invoering van de Wet WOZ is uitgegaan van een objectieve waarde. Dit laatste betekent dat twee identieke panden in feite dezelfde WOZ-waarde hebben en dat het niet uitmaakt dat in het ene pand een betere huurder zit dan in het andere pand. Voor kantoorpanden wordt op dit basisbeginsel dus een uitzondering aanvaard, aangezien kantoorpanden over het algemeen verhuurd worden verkocht (de zogenoemde beleggingsverkoop). Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt dat in deze situatie gekeken mag worden naar de bellegingsverkoop en dus ook naar de huurder in het kantoorpand.

 

Nieuwe modelclausules ROZ wegens Label C – verplichting

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuwe Duurzaamheid/Green lease bepaling vastgesteld voor het ROZ-model Kantoorruimte 2015 in verband met de energielabel C-verplichting voor kantoren per 1 januari 2023. Deze nieuwe modelclausules kunnen in de bijzondere bepalingen van het contract worden opgenomen.

 

Contact

Wilt u meer weten over deze wijzigingen? Of wilt u weten wat deze wijzigingen voor u tot gevolg hebben? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via info@roxyadvocatuur.nl of bel ons op (079) 747 02 36.