• darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg

JULI 2020 - Een huis gekocht met gebreken. Wat nu?

Gepubliceerd op: 21-07-2020

Stel, het is u gelukt om een huis te kopen. Nadat het huis aan u geleverd is stuit u op asbest, een verrot dak, een slechte fundering of andere gebreken. Kunt u daar de verkoper dan op aanspreken? Of komen deze gebreken voor uw eigen rekening?

 

De wet

De wet bepaalt in artikel 7:17 BW dat een geleverde zaak de eigenschappen moet bezitten die de koper ‘mocht verwachten’.

 

Dit artikel valt uiteen in (grofweg) een onderzoeksplicht aan de zijde van de koper en een mededelingsplicht aan de zijde van de verkoper.

 

Als er een aanwijzing is, bijv. een (oude)vochtplek op de muur), dan moet de koper nader onderzoek doen. Doet de koper dit onvoldoende, dan draagt de koper het risico als uiteindelijk blijkt dat er bijvoorbeeld (oude) lekkende leidingen in de muur blijken te zitten. In dat geval kan de verkoper dus niet worden aangesproken.

 

Stel, de verkoper weet dat er sprake is van een gebrek (bijv. van een verrot dak), moet hij dit dan melden? Ja, de verkoper heeft een mededelingsplicht indien hij van gebreken op de hoogte is. Doet hij dit niet, dan kan de verkoper hier op worden aangesproken.

 

Maar, wat gaat dan voor? Een onderzoeksplicht van de koper of de mededelingsplicht van de verkoper? De Hoge Raad heeft bepaald als hoofdregel, dat schending van de mededelingsplicht (van de verkoper) zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht (van de koper) (de zogenoemde prioriteitsregel).

 

Als de verkoper ten onrechte gebreken niet bij u als koper meldt, dan kunt u de verkoper aansprakelijk stellen op grond van een toerekenbare tekortkoming (art. 6:74 BW). Hierbij is vereist dat de tekortkoming (het gebrek) aan de verkoper toerekenbaar is door schuld of krachtens rechtshandeling (bijv. een contractuele garantie).

 

Regeling die afwijkt van de wet

Tot zover de wettelijke regeling. Een in de praktijk veel gebruikte model-koopovereenkomst is de NVM-koopakte. De NVM-koopakte wijkt af van artikel 7:17 BW. Er mag van artikel 7:17 BW worden afgeweken in koopovereenkomsten, omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is.

 

Artikel 6.1 van de NVM-koopakte bepaalt dat in geval van gebreken in eerste instantie de koper het risico draagt. Dit wordt genuanceerd door artikel 6.3 van de NVM-koopakte waarin staat dat een geleverde zaak (bijv. een huis) in ieder geval de eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor “normaal gebruik”. Mocht er sprake zijn van een gebrek die het normale gebruik (bijv. het gebruik van een huis als woning) belemmert (bijv. als de gehele zijgevel is aangetast door vocht en schimmel als gevolg van een lekkage) dan is de verkoper alsnog aansprakelijk. Dit laatste geldt echter niet als de koper de gebreken kende of behoorde te kennen (daar komt dus de onderzoeksplicht weer om de hoek kijken).

 

Overigens wordt opgemerkt dat deze regeling in afwijking van de wet niet alleen geldt bij de koop van woningen, maar ook te vinden is in de NVM-koopakte BOG (Bedrijfs Onroerend Goed).

 

Afronding

Heeft u een huis (of een bedrijfspand) gekocht en wordt u geconfronteerd met gebreken? Dan is het zaak om te bekijken of dit voor de rekening van u als koper komt, of wellicht bij de verkoper te verhalen is. Heeft u hierbij advies of bijstand nodig, neem dan vrijblijvend contact op met ROXY Advocatuur info@roxyadvocatuur.nl – (079)747 0236.